aktuelle Rechtsprechung August 2017

BAUVERTRAG

Erstmals wird im Bürgerlichen Gesetzbuch der Bauvertrag separat und ausdrücklich definiert und zwar in § 650 a BGB n. F.. Im Unterschied zu den althergebrachten Regelungen in der VOB/B, die bekanntermaßen nur sogenannte Allgemeine Geschäftsbedingungen sind, wird im neuen Bauvertrag nicht mehr von Bauleistungen gesprochen, sondern vielmehr von Bauwerk, Außenanlage, Herstellung, Wiederherstellung usw. und sofort. Damit erhebt sich bereits die Frage, ob all das, was unter den Regularien der VOB/B als Bauleistung definiert wurde, etwa auch temporäre Bauwerke, Gegenstand eines Bauvertrages im Sinne des BGB sein können. Bereits hier ist vieles unklar und letztlich den Gerichten zur Entscheidung vorbehalten.

 

VERBRAUCHERBAUVERTRAG

Neu ist auch, dass nunmehr der BGB-Bauvertrag ein Anordnungsrecht des Auftraggebers kennt, mit zum Teil komplexen und komplizierten Vergütungsänderungsfolgen. Dies ist gekoppelt mit einem neuen gerichtlichen einstweiligen Verfügungsverfahren, dessen genaue Ausgestaltung noch gar nicht abgesichert ist. Neu ist auch, dass erstmals im BGB der Verbraucherbauvertrag geregelt ist. Verbraucherbauverträge sind Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Die Regelungen zum Verbraucherbauvertrag sehen besondere Schutzvorschriften vor, etwa die zwingende Textform des Vertrages, die Baubeschreibung oder etwa das Widerrufsrecht und die Belehrung hierüber. Ferner kennt der Verbraucherbauvertrag in Zukunft besondere Formen der Abschlagszahlungen, durch die der Verbraucher geschützt werden soll.

 

ARCHITEKTEN- UND INGENIEURVERTRAG

Erstmals enthält das BGB zukünftig auch eine Legaldefinition des Architekten- und Ingenieurvertrages, § 650 p BGB n. F. Der Gesetzgeber regelt abweichend vom Leistungsbild der HOAI nunmehr eine „Phase 0“, die vom Gesetzgeber sogenannte „Akquisitionsphase“. Diese soll mit einer Kosteneinschätzung enden, an die sich ein Sonderkündigungsrecht des Auftraggebers anschließt für den Fall, dass der Architekt die Vorstellungen des Auftraggebers nicht hinreichend realisiert. Was nun genau Gegenstand der neuen Phase 0 sein soll, ist bislang ebenfalls noch völlig ungeklärt. Klar ist jedenfalls, dass es in der Phase 0 keine Leistungen der Grundlagenermittlung geben kann; ggf. ist an die Bedarfsplanung der DIN 18205 zu denken.

 

BAUTRÄGERVERTRAG

Schließlich ist auch erstmalig der Bauträgervertrag im BGB normiert und zwar in den Regelungen der §§ 650 u und 650 v BGB n. F.. Hierzu nur so viel: Die wesentlichen bisher bekannten Regelungen aus dem Bauträgervertragsrecht ändern sich nicht. Bereits jetzt ist aber eine neue Arbeitsgruppe beim Bundesgesetzgeber eingerichtet, die sich mit der erneuten Novellierung des Bauträgervertragsrechts im BGB beschäftigt. Dies spricht Bände.
Neben Änderungen des Verfahrensrechts, die hier nicht von besonderer Bedeutung sind, ergeben sich aus den eigentlich Klarheit bringenden neuen gesetzlichen Regelungen erhebliche offene Fragen und Widersprüche für die zukünftige Baupraxis.
Nicht zu unterschätzen sind auch die Auswirkungen des neuen BGB-Bauvertragsrechts auf die Regelungen der VOB/B, die – noch einmal zur Klarstellung – keine Gesetzeskraft haben. Das neue Bauvertragsrecht greift nämlich Regelungsinhalte auf, die auch in der VOB/B geregelt werden. Wird die VOB/B auch zum Vertragsinhalt zwischen den Parteien gemacht, ergeben sich erhebliche Widersprüche, deren Auflösung in der Praxis noch völlig unklar ist. Es verwundert daher nicht, dass eine Änderung und Anpassung der VOB/B an die neuen Regelungen des Bauvertragsrechts bereits jetzt ins Auge gefasst sind.

 

aktuelle Rechtsprechung Mai 2017

Abrechnung des gekündigten Bauvertrages

Immer wieder kommt es, auch bei bester Vorbereitung vor, dass während der Durchführung eines Bauvorhabens der geschlossene Vertrag mit dem ausführenden Werkunternehmer gekündigt werden muss, sei es aus Gründen, die der Auftragnehmer zu vertreten hat, sei es aus Gründen, die in der Sphäre des Auftraggebers liegen.
Dann ist zunächst der Auftragnehmer gehalten, die von ihm bis zum Abbruch der Baumaßnahme ausgeführten Werkleistungen schlusszurechnen. Naturgemäß gibt es dann nicht selten Meinungsverschiedenheiten zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer, in welchem Umfang abzurechnende Werkleistungen ausgeführt worden sind. Der gut organisierte Auftragnehmer wird dann in aller Regel ein Aufmaß der durchgeführten Leistungen als Anlage seiner Schlussrechnung beifügen.
In einer interessanten Entscheidung des Kammergerichts Berlin (Beschluss vom 15.04.2014, AZ: 27 U 152/13) wird noch einmal klargestellt, dass in einem solchen Fall, in dem der Auftragnehmer unter Vorlage eines nachvollziehbaren Aufmaßes seine Schlussrechnung vorlegt, der Auftraggeber dringend angehalten ist, zügig und substantiiert auf die Vorlage der Schlussrechnung zu reagieren, wenn er diese für nicht richtig hält.
Häufig lassen es Auftraggeber in entsprechenden Situationen dabei bewenden, pauschal zu bestreiten, dass die von Auftragnehmer nach der Unterbrechung des Bauvorhabens abgerechneten Werkleistungen tatsächlich auch erbracht worden sind. Legt aber der Auftragnehmer ein nachvollziehbares Aufmaß vor, so ist es Sache des Auftraggebers, substantiiert darzulegen, weshalb ein solches Aufmaß unrichtig sein soll. Dazu ist es nicht ausreichend, diese Behauptung pauschal aufzustellen; hier muss der Auftraggeber „Butter bei die Fische“ tun und konkret darlegen, welche Fehler ein solches Aufmaß haben soll.
Hat es der Auftraggeber versäumt, ein eigenes Aufmaß durch seinen Bauleiter/Architekten oder durch die nachfolgenden Firmen erstellen zu lassen und kann nachträglich auch kein Aufmaß mehr erstellt werden, geht diese Obliegenheitsverletzung zulasten des Auftraggebers! In aller Regel gilt dann das vom Auftragnehmer vorgelegte plausible Aufmaß als Grundlage der richterlichen Entscheidung.
Dem Auftraggeber kann nach Beendigung eines Bauvertrages daher nur dringend geraten werden, selbst alles dafür zu tun, den im Zeitpunkt der Kündigung des Bauvertrages vorzufindenden Arbeits- und Bautenstand sorgfältig zu dokumentieren ‑ im Idealfall natürlich gemeinsam mit dem Auftragnehmer.

 

Vertragsstrafe

Der Auftraggeber von Bauleistungen, der in den allermeisten Fällen auf irgendeine Art und Weise mit dem in Auftrag gegebenen Vorhaben eine Rendite erwirtschaften will, sei es durch Fremdnutzung oder Eigennutzung, hat größtes Interesse daran, dass die vertraglich vereinbarten Fertigstellungstermine eingehalten werden.
Als Druckmittel ist die Vertragsstrafe ein bekanntes Instrument.
Bei der Formulierung von Bauverträgen sind aber gerade in dieser Hinsicht immer noch grobe Fehler vorzufinden.
Es sollte sich zwischenzeitlich herumgesprochen haben, dass in aller Regel ein Bauvertrag (auch wenn er aus Sicht des Laien individuell ausgehandelt sein mag) den Regularien über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen unterliegt. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind aber die für die eine oder andere Seite äußerst vorteilhaft klingenden Klauseln häufig vor dem Hintergrund der AGB-Rechtsprechung unwirksam. Dies stellt sich meistens freilich erst im Fall der Fälle heraus; die Vertragspartei, die meinte eine für sie besonders günstige Klausel verhandelt zu haben, schaut dann meistens „etwas dumm aus der Wäsche“.
Das Kammergericht Berlin hat in einer Entscheidung vom 23.02.2017 (KG, AZ: 21 U 126/16) zu einer aktuellen Vertragsstrafeklausel deren Unwirksamkeit festgestellt.
Die Klausel lautete: „Überschreitet der Auftragnehmer die Vertragstermine (Zwischen- und Endtermine) schuldhaft, ist eine Vertragsstrafe in Höhe von 0,3 % der Nettoabrechnungssumme, jedoch mindestens 520,00 € je Werktag und nicht fertiggestellter Wohneinheit vereinbart, höchstens jedoch 5 % der Nettoauftragssumme.“
Der die Klausel formulierende Auftraggeber hat beinahe alles richtig gemacht: Die Vertragsstrafe ist verschuldensabhängig, die vom Bundesgerichtshof anerkannte Höchstgrenze von 0,3 % der Nettoabrechnungssumme ist gewahrt und es ist auch eine Höchstgrenze (hier 5 %) formuliert. Was der Auftraggeber bei der Formulierung dieser Klausel aber nicht bedacht hatte: Die Regelung stellt nicht sicher, dass der Tagessatz der Vertragsstrafe nicht die in der Rechtsprechung anerkannte Höchstgrenze von 0,3 % der Nettoabrechnungssumme überschreitet, wenn er einen Mindesttagesbetrag in Höhe von 520,00 € vorsieht.
Dieses Beispiel macht deutlich, dass bei der Verwendung von für die eine oder andere Partei günstigen Vertragsregelungen äußerste Vorsicht geboten ist. Es bedarf der fachkundigen Beratung bei der Formulierung von Verträgen, die letztlich wasserdicht sein sollen. Für die eine oder andere Seite kann es dann, nämlich im Streitfall, ein böses Erwachen geben.
Quasi nebenher macht einem die Entscheidung auch klar: Es lohnt sich, in komplexen Baustreitigkeiten immer, über Möglichkeiten der außergerichtlichen Streitbeilegung intensiv nachzudenken. Diese außergerichtlichen Streitbeilegungsmechanismen sind schneller, in der Regel kostengünstiger und tragen allen Aspekten des Bauvorhabens umfassend Rechnung.

aktuelle Rechtsprechung April 2017

Bauzeit kostet Geld

Grundsätzlich gibt es eine Vermutung der Ausgewogenheit von Leistung und Gegenleistung in einem Bauvertrag. Ohne weitere Anhaltspunkte darf der unbefangene Dritte – im Regelfall das Gericht – somit davon ausgehen, dass der vereinbarte Werklohn eine sachgerechte und ausgewogene Gegenleistung für die versprochene Bauleistung ist.
Häufig wird aber vergessen, dass nicht nur die Bauleistung als solche Maßstab für die Höhe der Vergütungspflicht des Auftraggebers ist. Auch die Bauzeit ist Teil der Bauleistung, für die der Auftraggeber seine Gegenleistung, nämlich den Werklohn, zu zahlen hat.
Dies stellt in einem sachgerechten Urteil das OLG Brandenburg (Urt. vom 15.12.2016, Az. 12 U 179/15) noch einmal heraus. Änderungen der Leistungszeit, die der Auftraggeber zu vertreten hat, etwa weil er erforderliche Entscheidungen nicht rechtzeitig trifft oder treffen kann, haben zur Folge, dass die Gegenleistung, nämlich die Vergütung des Auftragnehmers anzupassen ist. Nach Auffassung des Gerichts besteht nämlich keine Veranlassung, das Risiko von Änderungen der zeitlichen Grundlage des Bauvertrages, dem Auftragnehmer zuzuweisen.
Maßgeblich für die Höhe eines entsprechenden Mehrvergütungsanspruches des Auftragnehmers sind allerdings nur die Mehrkosten, die ursächlich auf die Verschiebung der Bauzeit zurückzuführen sind.
Der vorausschauende Bauherr wird sich – im Regelfall gemeinsam mit seinem Projektsteuerer – im Vorfeld der Beauftragung einer Bauleistung somit nicht nur über die Qualitäten und technischen Anforderungen des Bauwerks als solches befassen; er wird sich ebenso über die Zeitkomponente Klarheit schaffen müssen und ein verlässliches Zeitgerüst der Ausschreibung, spätestens aber dem Bauvertrag, zugrunde legen und zwar ein solches Zeitgerüst, das auch mögliche Eventualitäten – soweit sie voraussehbar sind – einschließt.

 

Kein wirksam vereinbarter Fertigstellungstermin

In aller Regel vereinbaren die Vertragsparteien eines Bauvertrages einen konkreten Fertigstellungstermin; der Investor will schließlich wissen, wann er etwa die Rendite aus seinem Bauvorhaben einkalkulieren kann.
Vielfach wird aber – meistens wegen unzureichender Beratung im Vorfeld – die Vereinbarung eines Fertigstellungtermins vergessen. Dann kann aber der Bauunternehmer nicht nach Gutdünken sein Terminkonzept eigenmächtig aufbauen, etwa in dem er Pausen einlegt, um lukrativere Nebenaufträge durchzuführen. Der Auftragnehmer einer Bauleistung ist nämlich verpflichtet, die Herstellung des Werks in angemessener Zeit zügig zu Ende zu führen. Maßstab ist, in welcher Zeit bei nach dem vom Bauvertrag vorausgesetzten Bauablauf die Fertigstellung des in Rede stehenden Bauvorhabens einem Dritten objektiv möglich war. Nötigenfalls muss durch ein Sachverständigengutachten der danach zu bemessende Fertigstellungstermin bestimmt werden.
Es obliegt dem Auftragnehmer darzulegen und zu beweisen, dass eine Überschreitung des diesermaßen ermittelten Fertigstellungstermins von ihm nicht zu vertreten ist. Ist aber der ermittelte Fertigstellungstermin vom Auftragnehmer unter anderem deswegen schuldhaft überschritten worden, weil er die Bauleistungen eben nicht zügig zu Ende geführt hat, befindet er sich ggf. in Verzug mit den entsprechenden Folgen. Dann kann nämlich der Auftraggeber durchaus Verzugsschäden beim Auftragnehmer reklamieren.
Natürlich gilt auch hier: Nur ein sorgfältig formulierter Bauvertrag – auch im Hinblick auf die Vereinbarung eines Fertigstellungstermins – bietet die erforderliche Sicherheit bei der Beurteilung entsprechender Streitfragen. Beiden Vertragspartnern kann daher nur daran gelegen sein, einen solchen objektiven Vertragsmaßstab anlegen zu können, wenn es zu Meinungsverschiedenheiten zwischen den Vertragsparteien kommt. Wieder einmal zeigt sich, dass sich die sorgfältige Vorbereitung eines Bauvorhabens in jeder Hinsicht bezahlt macht.

 

aktuelle Rechtsprechung März 2017

Vergütung von Planungsleistungen eines Generalunternehmers

In einer neueren Entscheidung hat das Oberlandesgericht Köln (Az.: 11 U 100/13) eine interessante Entscheidung über die Vergütung von Planungsleistungen/Architektenleistungen getroffen, die ein Generalunternehmer, der eigentlich mit Bauleistungen befasst ist, für einen Auftraggeber erbracht hat.
Das Gericht stellt zunächst einmal mehr fest und bestätigt somit die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass die Abrechnung von Ingenieur- und Architektenleistungen immer auf der Grundlage der HOAI als geltendes Gesetzesrecht zu erfolgen hat und zwar auch dann, wenn die Ingenieur- bzw. Architektenleistungen nicht von einem entsprechend beruflich qualifizierten Vertragspartner erbracht werden; insofern stellt das Gericht klar, dass die HOAI leistungsbezogen ist und nicht erst dann Anwendung findet, wenn die entsprechende berufliche Qualifikation im Hintergrund steht.
Häufig werden Planungsleistungen bei der Durchführung größerer Bauvorhaben direkt an den bauausführenden Generalunternehmer vergeben. Dieser baut dann nicht nur das in Rede stehende Bauvorhaben, vielmehr erbringt er auch gleich „aus einer Hand“ die für das Bauvorhaben erforderlichen Planungsleistungen. Wird das Bauvorhaben umgesetzt, so gehen die Planungsleistungen mehr oder weniger in den Bauleistungen auf und nur die Bauleistungen sind zu vergüten (freilich hat der Unternehmer Kosten für die Planung in die Baupreise eingerechnet). Wie aber sind die Planungsleistungen eines Generalunternehmers zu vergüten, der das Objekt zwar schon geplant hat, der aber die Bauleistung nicht erbringt, etwa weil der Auftraggeber sich entscheidet, das Bauvorhaben bei vorliegender Planung nicht zu realisieren?
Dann, so das OLG Köln in der zitierten Entscheidung, ist es völlig gleichgültig, was die Parteien über die Vergütung der Planungsleistung geregelt haben; immer findet dann die HOAI als Grundlage für die Honorarermittlung Anwendung, dies häufig mit völlig unerwarteten Kostenfolgen für den Auftraggeber.
Dem Bauherrn und Auftraggeber von Bauleistungen ist dringend anzuraten, die vertraglichen Grundlagen insbesondere in der Initiativphase eines Projektes, in der also noch nicht klar ist, ob das Projekt realisiert wird oder nicht, sorgfältig abzustimmen, um unliebsame Honorar- und Vergütungsfolgen zu vermeiden. Klar muss sein: Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (die HOAI) ist Gesetzesrecht und nicht ohne weiteres auszuhebeln.

 

Der Architekt des Bauherrn muss Mängel verhindern!

Architekten und Ingenieure begnügen sich in der Phase der Bauleitung, also dann, wenn der beauftragte Bauunternehmer das geplante Objekt realisiert, häufig mit einer grob überschlägigen Überprüfung, ob der Bauunternehmer nach den vorgelegten Plänen und mangelfrei baut. Stellt der Architekt dann im Rahmen seiner bauüberwachenden Tätigkeit fest, dass der Unternehmer mangelhaft baut, so begnügt sich der Architekt häufig mit der Rüge und ist der Auffassung, damit seinen vertraglichen Verpflichtungen gegenüber dem Bauherrn Genüge getan zu haben.
In einer neuen Entscheidung stellt das Oberlandesgericht Celle (Beschluss vom 28.09.2016, Az. 7 U 77/16) ausdrücklich fest, dass der mit der Bauüberwachung beauftragte Architekt ausdrücklich selbst dafür Sorge tragen muss, dass das Bauwerk mangelfrei entsteht. Er genügt nicht den übernommenen Pflichten bereits dann, wenn er Mängel feststellt und auf deren Beseitigung drängt. Er muss selbst dafür Sorge tragen, dass die Mängel tatsächlich beseitigt werden und notfalls dem Bauherrn raten, die dem Bauherrn gegenüber dem Unternehmer bei der Durchführung von mangelhaften Leistungen zu Gebote stehenden gesetzlichen Möglichkeiten auszuschöpfen, den Vertrag mit dem Unternehmer notfalls zu kündigen bzw. teilzukündigen.
Der Bauherr muss sich immer darüber im Klaren sein, dass der von ihm eingebundene Architekt bzw. Ingenieur zwar auf der einen Seite für ihn, den Bauherrn, auf der Baustelle tätig ist und die Baudurchführung überwacht; zum anderen ist der Architekt bzw. Ingenieur aber auch selbst Auftragnehmer des Bauherrn und diesem gegenüber mit entsprechenden Pflichten ausgestattet. Diese Pflichten muss der Bauherr dann selbständig gegenüber dem beauftragten Architekten oder Ingenieur einfordern.

 

aktuelle Rechtsprechung Februar 2017

Schriftformklausel im Gewerberaummietvertrag

Investoren von großen Baumaßnahmen haben – häufig im Zusammenhang mit der Finanzierung des Bauvorhabens – bereits im Vorfeld des Startschusses der Baumaßnahme eine Reihe von Mietverträgen, im Regelfall Gewerberaummietverträge, abgeschlossen. Insofern sind für eine gelungene Projektentwicklung nicht nur die Fallstricke des Bauvertragsrechts zu beachten; auch und insbesondere das Gewerberaummietrecht bietet eine Reihe von Schwierigkeiten und Besonderheiten, die der Investor dringend beachten sollte.
Dies insbesondere dann, wenn – dies gilt für alle anderen Verträge auch – die Gewerberaummietverträge als Formularverträge und damit als allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) einzustufen sind. Vielfach sind dann gerade solche Klauseln, die dem Verwender, im Regelfall dem Investor, besonders günstig erscheinen, angreifbar und halten einer gerichtlichen Überprüfung häufig nicht stand. Damit kann ein ganzes Finanzierungskonstrukt ins Wanken geraten.
Der Bundesgerichtshof hat in einem Beschluss vom 25.01.2017 (Az. XII ZR 69/16) in diesem Zusammenhang klargestellt, dass selbst die sogenannte doppelte Schriftformklausel in einem Gewerberaummietvertrag dann einer individuellen Abrede nicht voran geht, wenn diese doppelte Schriftformklausel als allgemeine Geschäftsbedingung zu charakterisieren ist. Denn dann, so der BGH, gelte jedenfalls der sogenannte Vorrang der Individualvereinbarung nach § 305 b BGB.
Jedem Investor ist daher zu raten, nicht etwa nur die zur konkreten Projektrealisierung zu schließenden Ingenieur-, Architekten- oder Bauverträge sorgfältig konstruieren und prüfen zu lassen; auch die Folgenutzungsverträge im Hinblick auf die zu errichtende Immobilie, im Regelfall Gewerberaummietverträge und ähnliches müssen sorgfältig erarbeitet und geprüft werden. Dies insbesondere vor dem Hintergrund der AGB-Rechtsprechung und der einschlägigen Regelungen des BGB. Denn häufig stellt der Verwender solcher allgemeiner Geschäftsbedingungen erst im Nachhinein fest, im Zweifel erst durch einen Richterspruch, dass ein noch so gut formulierter und so günstig austarierter Vertrag in vielen besonders günstig klingenden Klauseln keinen Bestand hat, eben vor dem Hintergrund der AGB-Rechtsprechung, für die das vorzitierte Urteil ein weiteres interessantes Beispiel ist.
Der Investor bzw. der Verwender entsprechender Klauseln weiß häufig gar nicht, dass es sich bei dem von ihm verwendeten Vertragswerk um eben solche allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, die im vollen Umfang einer gerichtlichen Kontrolle im Hinblick auf ihre Wirksamkeit eröffnet sind.
Dies kann zu einem sehr unliebsamen Erwachen führen, insbesondere wenn auf der anderen Seite Profis sitzen, die genau wissen, was allgemeine Geschäftsbedingungen sind und wann welche Klauseln in allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam oder unwirksam sind. Dann meint nämlich der Investor häufig, einen hervorragend vorteilhaften Vertrag geschlossen zu haben und stellt im Streitfall fest, dass sein Vertrag löchrig ist wie ein Schweizer Käse. Bei allem Fachwissen in den einzelnen Disziplinen, dem Werkvertragsrecht, dem Mietvertragsrecht oder Ähnlichem ist das über allem liegende AGB-Recht somit keinesfalls außer Acht zu lassen.

 

Honorar auch für die Leistungsphasen 1 bis 3 bei der Beauftragung einer „Genehmigungsplanung“

Das Landgericht München hat in einem noch nicht rechtskräftigen Urteil am 31.01.2017 entschieden, dass ein Architekt, der den Auftrag erteilt bekommt, die „Genehmigungsplanung“ (ohne Übertragung einer Entwurfs- und Vorplanung) zu erstellen, nicht nur das Honorar aus den Leistungsphasen 4 nach § 33 HOAI (hier 2009) abrechnen kann; vielmehr kann er auch, obwohl nur die „Genehmigungsplanung“ nach der Leistungsphase 4 beauftragt ist, auch die Honorare für die Leistungsphasen 1 bis 3, nämlich für die Entwurfs- und Vorplanung verlangen. Das Landgericht ist nämlich der Auffassung, dass diese Arbeiten in den Leistungsphasen 1 bis 3 zwingend erforderlich sind, um überhaupt erst eine Genehmigungsplanung nach der Leistungsphase 4 sattelfest und mangelfrei erbringen zu können.
Dem Investor und Bauherrn ist daher dringend zu raten bei der Formulierung der zu schließenden Ingenieur- und Architektenverträge (für Ingenieurleistungen im Bereich der technischen Gebäudeausrüstung und Statik gilt Gleiches) größte Sorgfalt an den Tag zu legen, wenn er den Leistungsumfang und das Leistungssoll, das er beauftragen möchte, klar eingegrenzt wissen will.
Nur am Rande und in diesem Zusammenhang: Unabhängig davon, welche Leistungen dem Architekten oder Ingenieur beauftragt werden sollen, sollte immer – und zwar bei Vertragsschluss – eine sattelfeste Honorarvereinbarung getroffen werden, da ansonsten zumindest immer die Mindestsätze aus den einschlägigen Tabellen nach der HOAI abgerechnet werden können, ohne dass es hierfür einer besonderen Vereinbarung bedürfte.

 

aktuelle Rechtsprechung Oktober 2016

Verjährung der Architektenleistung beginnt nicht mit Ingebrauchnahme! Verjährung beginnt nach der Leistungsphase 9!

Auch Architektenleistungen sind erst nach ihrer vollständigen Erbringung abnahmereif und erst mit der Abnahme der vollständigen Architektenleistung beginnt die gesetzliche oder vertraglich vereinbarte Gewährleistungsfrist von üblicherweise 5 Jahren zu laufen. 
Hat sich der Architekt dazu verpflichtet, auch die Leistungen aus der Leistungsphase 9 gemäß HOAI zu erbringen, dann schuldet er auch die Überwachung der Gewährleistungsfristen der ausführenden Bauunternehmer. Erst wenn die Gewährleistungsfrist der ausführenden Bauunternehmer abgelaufen ist, also üblicherweise 5 Jahre nach Beendigung der Baumaßnahme, beginnt überhaupt erst die architektenvertragliche Verjährungsfrist zu laufen, so dass der Architekt nicht selten noch bis zu 10 Jahre nach Beendigung der Baumaßnahme in der Gewährleistung ist. 
Der Bundesgerichtshof hat in einer neueren Entscheidung vom 08.09.2016 (Az. VII ZR 168/15) entschieden, dass häufig verwendete Vertragsklauseln in Architektenverträgen, wonach „die Verjährung nach Ingebrauchnahme des Gesamtobjektes beginnt“ unwirksam sind, weil sie den Auftraggeber der Architektenleistung benachteiligen. 
Architekten und Ingenieuren kann also nur dringend geraten werden, in ihren Verträgen darauf zu achten, dass sie nach Erbringung der Architektenleistungen in der Leistungsphase 8 eine Teilabnahme ihrer Vertragsverpflichtungen und Vertragsleistungen regeln. Nur so können sie der langen „10-jährigen Gewährleistungsverpflichtung“ entgegen.


Anspruch auf Preisanpassung wegen Mengenänderung lässt sich nicht vollkommen ausschließen

Bekanntermaßen kann die Regelung in § 2 Abs. 3 VOB/B durch entsprechende bauvertragliche Vereinbarungen ausgeschlossen werden. Dies aber nicht grenzenlos.
Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass diese Abänderungsmöglichkeit nur bis zu der Grenze besteht, ohne dass eine entsprechende Vertragsklausel unwirksam werden würde, bis zu der die allgemeinen Geschäftsgrundlagen des Vertrages berührt sind. Wenn eine Klausel also ausschließt, dass die Preisanpassung auch bei dem Wegfall der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB erfolgen kann, so ist die Klausel vollumfänglich unwirksam (BGH, Beschluss vom 04.11.2015 – VII ZR 282/14).
Das OLG Düsseldorf hat zu diesem Thema jüngst eine etwas anderslautende Auffassung vertreten. Danach nämlich soll die Klausel „die dem Angebot des Auftragnehmers zu Grunde liegenden Preise sind grundsätzlich Festpreise und bleiben für die gesamte Vertragsdauer verbindlich“, mit der die Preisanpassungsmöglichkeiten des § 2 Abs. 3 VOB/B ausgeschlossen werden, dahingehend auszulegen, dass Ansprüche wegen Preisanpassungen gemäß § 313 BGB bzw. Schadensersatzansprüche gemäß §§ 311, Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB beibehalten bleiben.
Das Urteil des OLG Düsseldorf vom 07.10.2016, Az. 22 U 79/16, ist noch nicht rechtskräftig und dürfte dem BGH zur abschließenden Entscheidung vorgelegt werden.
Bis zur Klarstellung durch den BGH muss allen Vertragspartnern geraten werden, entsprechende Klauseln so zu formulieren, dass sie eindeutig sind und keinen Auslegungsspielraum lassen. 


aktuelle Rechtsprechung September 2016

Unzulässige de facto-Vergabe: 6-Monatsfrist gilt auch im Fall von Veränderungen

Unzulässige de facto-Vergabe: 6-Monatsfrist gilt auch im Fall von Veränderungen
OLG Frankfurt, Beschluss vom 03.05.2016

Eine unzulässige de facto-Vergabe kann auch im Fall von Vertragsänderungen nur innerhalb von 6 Monaten nach Vertragsabschluss geltend gemacht werden.

Damit ist noch einmal klargestellt, dass auch bei laufenden Verträgen vertragsändernde Maßnahmen, die vergaberechtlich relevant sind, öffentlich ausgeschrieben werden müssen. Unterbleibt eine solche Ausschreibung, ist allerdings die Anfechtungsfrist auf 6 Monate beschränkt.

 

Forderungsabtretung ist keine ausreichende § 648 a Sicherheit

Forderungsabtretung ist keine ausreichende § 648 a Sicherheit
OLG Hamm, Urteil vom 03.06.2016

Die Sicherungsabtretung von Forderungen stellt regelmäßig keine ausreichende Sicherheit im Sinne von § 648 a Abs. 1 Satz 1 BGB dar.

Bauherren müssen sich immer wieder klar machen, dass der Bauunternehmer von Ihnen unmittelbar nach Vertragsabschluss eine Sicherheit für die zukünftige Werklohnforderung verlangen kann. Dies muss bei der Projektkalkulation und bei der Budgetermittlung zwingend beachtet werden. Die entsprechende Vorschrift des BGB ist nicht abdingbar.


Verletzte Untersuchungs- und Mitteilungspflichten: Sekundärhaftung des Architekten droht!

Verletzte Untersuchungs- und Mitteilungspflichten: Sekundärhaftung des Architekten droht!
OLG Hamm, Urteil vom 16.07.2013; BGH, Beschluss vom 10.02.2016

Der umfassend beauftragte Architekt hat den Bauherrn noch nach der Beendigung seiner eigentlichen Tätigkeit bei der Behebung von Baumängeln zur Seite zu stehen. Als Sachverwalter schuldet er die unverzügliche und umfassende Aufklärung der Ursachen sichtbar gewordener Mängel sowie die sachkundige Unterrichtung des Bauherrn vom Ergebnis der Untersuchungen und von der sich daraus ergebenden Rechtslage.

Architekten, die ihrer Untersuchungs- und Mitteilungspflicht nicht nachkommen, können sich nicht auf die Einrede der Verjährung bezüglich der Pflichtverletzung berufen, wenn der Architekt seine Mitteilungspflicht verletzt.


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